Главная › Новости

Страховой депозит при аренде квартиры в 2018 - что это такое, в каких случаях возвращается

Опубликовано: 22.08.2018

Законодательное регулирование правоотношений, возникающих между контрагентами при съеме жилых помещений, осуществляется Главой 34 ГК РФ  (далее – Кодекс).

В частности, в ст. 614  Кодекса приведены все необходимые положения, определяющие порядок, сроки и условия внесения арендатором арендных платежей.

Во многих случаях арендодатель требует от арендатора внесения страхового депозита. Что это такое, как его оформить и в каких случаях он может быть возвращен – об этом и не только в данной статье.

Что это такое 

Как известно, квартиры могут сдаваться в аренду с мебелью или иным оборудованием, например, цифровой или бытовой техникой.

Зачастую за такие жилые помещения требуется более высокая арендная плата – ведь арендаторы получают гораздо более комфортную обстановку и освобождаются от необходимости покупать за свой счет вещи для быта.

Однако арендодатель, предоставляя в аренду квартиру с мебелью или иным имуществом, несет дополнительные риски, в частности, следующие:

порча арендатором имущества; кража вещей; нанесение урона соседям (например, залив).

Помимо этого, существует риск, что квартиранты попросту исчезнут, так и не оплатив арендную плату и счета за коммунальные услуги.

В связи с этим, арендодателями широко применяется такой способ обезопасить себя от всевозможных рисков, как страховой депозит.

Депозит представляет собой некую денежную сумму, обычно равную сумме ежемесячного арендного платежа, которая уплачивается арендатором в качестве компенсации за испорченное или погибшее имущество.

О сумме, порядке и условиях внесения страхового депозита должно говориться в договоре сторон. Определяется и порядок возврата депозита – например, после того, как закончится срок аренды, и арендатор вернет все имущество в полностью исправном состоянии.

Отметим, что в Кодексе отсутствуют нормативные положения, посвященные страховому депозиту. Стороны самостоятельно определяют условия и порядок, в соответствии с которыми он будет уплачен и возвращен.

Скачать образец арендного договора с условием о страховом депозите можно здесь .

В каких случаях возвращается

В силу ст. 622  Кодекса, арендатор по окончании срока арендного контракта обязан вернуть все полученное от арендодателя имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального (естественного износа).

Разумеется, наличие такого естественного износа – это абсолютно нормально и не является основанием для взыскания (оставления за арендодателем) страхового депозита.

К примеру, дорогие шторы могут выгореть на солнце, ковровое покрытие в результате использования может изменить свои характеристики, на обоях могут появиться потертости. Все это не может быть покрыто за счет страхового депозита.

Арендатор может обезопасить себя от рисков невыплаты обратно внесенной суммы страхового депозита. Для этого всего лишь нужно составить передаточный акт и указать в нем перечень всего имущества, с указанием его состояния на момент передачи.

Любые дефекты и неисправности должны присутствовать в акте – тогда доказать, что вещи уже были в неудовлетворительном состоянии, будет намного легче.

Как оформить

Специально оформлять отдельный документ, посвященный страховому депозиту, не требуется – можно просто включить условия или даже раздел, содержащий правила внесения и возврата, непосредственно в арендный договор.

Крайне важно прописать – в каких случаях страховой платеж останется у арендодателя, а при каких обстоятельствах он должен быть возвращен обратно.

Ст. 329  Кодекса предусматривает различные способы обеспечения выполнения обязательств.

Среди таковых можно выделить залог, удержание вещи, поручительство, обеспечительный платеж, задаток и другие способы, предусмотренные законодательством или договором сторон.

Поскольку сказано про “другие способы, указанные в договоре сторон”, страховой депозит – это вполне законный способ, который можно использовать без каких-либо ограничений.

Зачастую в договор аренды включают условие об открытии депозитного счета в банке и порядок внесения на него денежных средств. Лучше всего открыть такой депозит в течение 1-го месяца договорных отношений.

Оплата же может быть произведена любым способом, оговоренным в соглашении – наличными через банк, путем безналичного перевода со счета арендатора на счет арендодателя и др.

Большинство кредитных учреждений отлично знакомо с таким способом обеспечения обязательств, как страховой депозит.

Схема в общем-то незатейлива и выглядит так:

арендатор по расписке передает денежные средства арендодателю; последний наносит визит в кредитное учреждение и открывает специальный вклад – непополняемый, без возможности частичного изъятия денежных средств, с выдачей процентов по окончании срока; срок депозита выбирается равным сроку аренды; по окончании срока аренды и при отсутствии взаимных претензий арендодатель наносит визит в банковскую организацию и снимает деньги вместе с процентами; по еще одной расписке деньги передаются обратно арендатору.

Возврат страхового депозита при аренде квартиры

Условия возврата страхового депозита могут быть описаны в арендном соглашении. Стороны самостоятельно определяют – в каких случаях и при каких условиях депозит должен быть возвращен.

Обычно основанием для возврата является акт приема-передачи квартиры в аренду ( образец ). На основании акта осуществляется контрольная сверка фактического состояния имущества с состоянием, указанным в акте.

Если арендатор вернул вещи (мебель, бытовую и цифровую технику) в том же состоянии, в котором и получил (с учетом естественного износа), арендодатель обязан вернуть деньги.

Несмотря на общие правила, контрагенты могут указать и иные условия возврата/невозврата депозита.

Нужна ли расписка

Расписка – это документ, который свидетельствует о фактической передаче денежных средств или иных материальных ценностей от одной стороны к другой.

В представленном случае сторонам потребуется оформить две расписки:

первую	при передаче страхового депозита от арендатора к арендодателю
вторую	при передаче средств обратно от арендодателя к арендатору

Важно! Расписку в обоих случаях лучше заверить у нотариуса. Для еще большей гарантии лучше заручиться подписями как минимум двух или трех свидетелей.

Законодательством не предусмотрено унифицированной формы расписки. Однако, согласно деловым обычаям, она должна писаться от руки и содержать в себе следующие сведения:

ФИО каждой из сторон сделки; адреса регистрации, паспортные данные; контактные номера телефонов; сумма, которая передается; дата, подпись принявшего денежные средства.

Расписка имеет полную юридическую силу и может использоваться как доказательство в суде. Хотя у нотариуса ее можно и не заверять, все же рекомендуется это сделать, ведь суд будет проверять подлинность расписки.

Как определить размер компенсации

Страховой депозит – это определенная денежная сумма, которая рассчитывается исходя из характеристик конкретно взятого жилого помещения:

общее состояние арендуемой квартиры; состояние мебели, бытовых приборов, электронной техники; состояние инженерных и технических коммуникаций.

Зачастую сумма страхового депозита равна размеру ежемесячного арендного платежа, однако стороны могут как увеличить данную сумму, так и уменьшить ее.

Если арендатор исполнит свои обязательства и вернет арендодателю всю технику в исправном состоянии, депозит будет возвращен в полном объеме.

В расчет окончательной суммы депозита могут быть также включены дополнительные факторы:

площадь жилого помещения; рыночная стоимость квартиры; затраченные средства на проведение ремонта; этаж и общая этажность МКД; территориальное расположение; инфраструктура; общее состояние дома, подъезда; наличие или отсутствие охранной сигнализации, парковки и др.

Возможные проблемы

Основной ошибкой, которую допускают стороны процесса при включении в договор аренды условия о страховом депозите, является то, что депозит может быть использован в качестве арендного платежа за последний месяц проживания арендатора.

Такую ситуацию допустить нельзя. Если деньги по страховому депозиту использовать в качестве последнего платежа, велик риск, что в случае порчи имущества арендодателю не будут возмещены убытки.

Также следует учесть, что в некоторых случаях арендодатель не имеет права брать страховой депозит. К числу таких случаев относятся:

отсутствие каких-либо вещей – мебели, бытовой техники, электроники и др.; отсутствие дорогостоящего ремонта.

Нет необходимости в страховом платеже и в случае, когда арендодатель проживает совместно в том же жилом помещении, что и арендатор (например, при сдаче в аренду отдельной комнаты), так как имеет реальную возможность контролировать пользование вверенным арендатору имуществом.

Обязательно нужно прописать в договоре срок и условия возврата депозита. Обычно дата окончания договора аренды совпадает с датой возврата денежных средств.

Итак, страховой депозит – это один из способов защиты арендодателя от порчи или утраты имущества арендатором.

Последний, согласно договору сторон, вносит определенную сумму на банковский вклад, и если по окончании срока аренды все вещи возвращены в исходном состоянии, деньги возвращаются ему в полном объеме.

Видео: Что такое депозит при аренде квартиры? Страховой депозит